# Документы перед покупкой виллы на Пхукете Адрес страницы: https://arendova.com/guide/dokumenty-pered-pokupkoy-villy/ Перед покупкой виллы на Пхукете проверяют документ на землю и его оборот, личность и полномочия продавца, разрешение на строительство дома, зонирование, подъезд и подключение к воде и свету. Если покупка идёт через аренду земли, к этому добавляются договор аренды, его регистрация и суперфиций на дом; если покупается квартира — квота иностранцев в здании и банковская форма о переводе денег из-за границы. Сверяют всё по официальной записи в земельном офисе, а не по копиям, которые прислал продавец. ## Коротко - чанот — полный документ на землю с обмеренными границами — самый надёжный - оборот документа — здесь записаны ипотеки, аренды и другие права на участок - форма Ор.1 — разрешение на строительство, по которому видно, что дом построен законно ## Какой документ на землю на Пхукете считается надёжным Чанот, он же Нор Сор 4 Чор (Nor Sor 4 Jor). Это полный документ о праве на землю с обмеренными границами; Siam Legal описывает его как право распоряжаться участком и пользоваться им с исключением всех остальных. Под долгую аренду и дом это самая твёрдая основа. Ступенью ниже — Нор Сор 3 Гор. Это свидетельство о пользовании с границами, подтверждёнными съёмкой; по Siam Legal такой участок можно продавать, сдавать в аренду и закладывать так же, как землю с чанотом, и его можно переоформить в чанот. Обычный Нор Сор 3 земельный департамент не обмерял, поэтому точных границ у него нет. Слабее всего право владения, которое подтверждено только уплатой налогов. Siam Legal называет его наименее рекомендуемым, а Juslaws & Consult — непригодным для серьёзной сделки. Пока идёт проверка, удобно жить рядом с участком, который присматриваете: как устроена долгая аренда со стороны жильца, мы рассказываем на странице [аренда виллы на год](https://arendova.com/villas/na-god/). - Чанот (Нор Сор 4 Чор) — полный документ, обмеренные границы - Нор Сор 3 Гор — пользование с обмеренными границами, можно переоформить в чанот - Нор Сор 3 — пользование без точной съёмки границ - Право владения по налогам — самый слабый вариант ## Что записано на обороте чанота История участка. Юридическая фирма ThaiLawOnline начинает проверку с документа на землю: кто собственник и какие на участке обременения, а дальше оборот, где видна цепочка владельцев и все зарегистрированные ипотеки, аренды, сборы и права третьих лиц. Смотрят оборот по записи в земельном офисе. Копия от продавца показывает то, что продавец решил скопировать; запись показывает всё, включая старую аренду на том же участке или ипотеку, которую надо снять до регистрации вашей аренды. Если дорога к участку идёт по чужой земле, юрист ищет на обороте зарегистрированное право проезда. Устная договорённость с соседом в эту запись не попадает. ## Какие документы нужны от продавца Удостоверение личности и подтверждение, что он вправе подписывать. Юрист сверяет тайское удостоверение или паспорт собственника с именем в записи земельного офиса; Juslaws & Consult ставят дееспособность продавца в один список с самим документом на землю. Брак продавца тоже имеет значение. ThaiLawOnline отмечает, что для продажи может понадобиться согласие супруга, и юрист выясняет, нужно ли оно в вашем случае. Если земля принадлежит компании, проверка переходит на документы компании и на тех, кто вправе за неё подписывать. Последний вопрос к продавцу — судебные споры. Juslaws & Consult включают их в обязательную проверку: о споре вокруг участка надо узнать до того, как аренда будет записана на вас. ## Документы на сам дом и на участок под ним Разрешение на строительство. ThaiLawOnline называет форму Ор.1 (Or.1), по которой начинали стройку; юрист сравнивает разрешение и планы с тем, что построено на самом деле. Зонирование и ограничения. Земля в Таиланде разделена на зоны для жилья, бизнеса и производства, а Juslaws & Consult добавляют к проверке разрешения на планировку и экологические ограничения: юрист убеждается, что жилой дом на этом участке допустим. Подъезд, вода и свет проверяют на месте. ThaiLawOnline советует осмотр участка, чтобы убедиться в реальном подъезде и подключении к воде и электричеству; что смотреть в самом доме, мы разбирали в статье [осмотр виллы перед арендой](https://arendova.com/guide/osmotr-villy/) — для покупки этот список тоже работает. ## Если покупаете квартиру, а не виллу Здесь три своих документа. Первый — справка от юридического лица кондоминиума о том, сколько осталось иностранной квоты: по Закону о кондоминиумах иностранцам может принадлежать не больше 49% общей площади квартир в здании. Второй — банковская форма Foreign Exchange Transaction о том, что деньги пришли из-за границы в валюте и обменены в Таиланде; без неё земельный офис не зарегистрирует покупку по квоте. Третий — подтверждение, что у юридического лица дома нет долгов и претензий: ThaiLawOnline включает этот пункт в проверку кондоминиума. Чем квартира отличается от виллы для покупателя-иностранца, разобрано на странице [как купить виллу на Пхукете иностранцу](https://arendova.com/guide/kupit-villu-inostrantsu/). ## Кому хватит проверки документов, а кому нужно больше Проверка документов закрывает юридическую сторону, а дом надо ещё прожить. Кто уже знает район в сезон дождей и в высокий сезон, тому хватит юриста и осмотра. Кто видел остров неделю в декабре, тому полезно сначала пожить там на аренде: шум дороги, вода после ливня и стройка за забором в документах не видны. Если покупка идёт через аренду земли, к документам на участок добавляются зарегистрированный договор аренды и суперфиций на дом, а сборы считают от арендной платы за весь срок — подробно в разборе [налоги и сборы при покупке](https://arendova.com/guide/nalogi-i-sbory-pri-pokupke/). Источники: due diligence по версиям ThaiLawOnline и Juslaws & Consult, описание документов на землю Siam Legal, Закон о кондоминиумах. Это общая информация, а не юридическая консультация: документы по вашей сделке проверяет лицензированный юрист в Таиланде. > **Важно.** Если продавец присылает только лицевую сторону чанота, попросите оборот и всё равно сверьте его в земельном офисе. Обременения записаны именно там. ## Частые вопросы ### Какие документы проверить перед покупкой виллы на Пхукете? Документ на землю и его оборот в земельном офисе, удостоверение и полномочия продавца, согласие супруга, если оно нужно. Дальше разрешение на строительство Ор.1, зонирование, подъезд, вода и свет, а при аренде земли — договор аренды и суперфиций. ### Чем чанот отличается от Нор Сор 3 Гор? Чанот — полный документ на землю с обмеренными границами. Нор Сор 3 Гор — свидетельство о пользовании с подтверждёнными границами, его можно переоформить в чанот. ### Достаточно ли копии чанота от продавца? Нет. Юрист сверяет запись в земельном офисе, включая оборот с ипотеками, арендами и другими правами на участок. ### Зачем проверять семейное положение продавца? Для продажи может понадобиться согласие супруга. Юрист выясняет это заранее и получает согласие письменно до регистрации. ### Нужен ли отдельный документ на дом, если земля в аренде? Да. Дом оформляют через зарегистрированный суперфиций, иначе у здания нет своего титула, отдельного от земли. --- Источник: Arendova, https://arendova.com/guide/dokumenty-pered-pokupkoy-villy/. Каноническая версия страницы — HTML по этому адресу.