Документы перед покупкой виллы на Пхукете

Какой документ на землю на Пхукете считается надёжным

Чанот, он же Нор Сор 4 Чор (Nor Sor 4 Jor). Это полный документ о праве на землю с обмеренными границами; Siam Legal описывает его как право распоряжаться участком и пользоваться им с исключением всех остальных. Под долгую аренду и дом это самая твёрдая основа.

Ступенью ниже — Нор Сор 3 Гор. Это свидетельство о пользовании с границами, подтверждёнными съёмкой; по Siam Legal такой участок можно продавать, сдавать в аренду и закладывать так же, как землю с чанотом, и его можно переоформить в чанот. Обычный Нор Сор 3 земельный департамент не обмерял, поэтому точных границ у него нет.

Слабее всего право владения, которое подтверждено только уплатой налогов. Siam Legal называет его наименее рекомендуемым, а Juslaws & Consult — непригодным для серьёзной сделки.

Пока идёт проверка, удобно жить рядом с участком, который присматриваете: как устроена долгая аренда со стороны жильца, мы рассказываем на странице аренда виллы на год.

• Чанот (Нор Сор 4 Чор) — полный документ, обмеренные границы
• Нор Сор 3 Гор — пользование с обмеренными границами, можно переоформить в чанот
• Нор Сор 3 — пользование без точной съёмки границ
• Право владения по налогам — самый слабый вариант

Что записано на обороте чанота

История участка. Юридическая фирма ThaiLawOnline начинает проверку с документа на землю: кто собственник и какие на участке обременения, а дальше оборот, где видна цепочка владельцев и все зарегистрированные ипотеки, аренды, сборы и права третьих лиц.

Смотрят оборот по записи в земельном офисе. Копия от продавца показывает то, что продавец решил скопировать; запись показывает всё, включая старую аренду на том же участке или ипотеку, которую надо снять до регистрации вашей аренды.

Если дорога к участку идёт по чужой земле, юрист ищет на обороте зарегистрированное право проезда. Устная договорённость с соседом в эту запись не попадает.

Какие документы нужны от продавца

Удостоверение личности и подтверждение, что он вправе подписывать. Юрист сверяет тайское удостоверение или паспорт собственника с именем в записи земельного офиса; Juslaws & Consult ставят дееспособность продавца в один список с самим документом на землю.

Брак продавца тоже имеет значение. ThaiLawOnline отмечает, что для продажи может понадобиться согласие супруга, и юрист выясняет, нужно ли оно в вашем случае. Если земля принадлежит компании, проверка переходит на документы компании и на тех, кто вправе за неё подписывать.

Последний вопрос к продавцу — судебные споры. Juslaws & Consult включают их в обязательную проверку: о споре вокруг участка надо узнать до того, как аренда будет записана на вас.

Документы на сам дом и на участок под ним

Разрешение на строительство. ThaiLawOnline называет форму Ор.1 (Or.1), по которой начинали стройку; юрист сравнивает разрешение и планы с тем, что построено на самом деле.

Зонирование и ограничения. Земля в Таиланде разделена на зоны для жилья, бизнеса и производства, а Juslaws & Consult добавляют к проверке разрешения на планировку и экологические ограничения: юрист убеждается, что жилой дом на этом участке допустим.

Подъезд, вода и свет проверяют на месте. ThaiLawOnline советует осмотр участка, чтобы убедиться в реальном подъезде и подключении к воде и электричеству; что смотреть в самом доме, мы разбирали в статье осмотр виллы перед арендой — для покупки этот список тоже работает.

Если покупаете квартиру, а не виллу

Здесь три своих документа. Первый — справка от юридического лица кондоминиума о том, сколько осталось иностранной квоты: по Закону о кондоминиумах иностранцам может принадлежать не больше 49% общей площади квартир в здании.

Второй — банковская форма Foreign Exchange Transaction о том, что деньги пришли из-за границы в валюте и обменены в Таиланде; без неё земельный офис не зарегистрирует покупку по квоте. Третий — подтверждение, что у юридического лица дома нет долгов и претензий: ThaiLawOnline включает этот пункт в проверку кондоминиума.

Чем квартира отличается от виллы для покупателя-иностранца, разобрано на странице как купить виллу на Пхукете иностранцу.

Кому хватит проверки документов, а кому нужно больше

Проверка документов закрывает юридическую сторону, а дом надо ещё прожить. Кто уже знает район в сезон дождей и в высокий сезон, тому хватит юриста и осмотра. Кто видел остров неделю в декабре, тому полезно сначала пожить там на аренде: шум дороги, вода после ливня и стройка за забором в документах не видны.

Если покупка идёт через аренду земли, к документам на участок добавляются зарегистрированный договор аренды и суперфиций на дом, а сборы считают от арендной платы за весь срок — подробно в разборе налоги и сборы при покупке.

Источники: due diligence по версиям ThaiLawOnline и Juslaws & Consult, описание документов на землю Siam Legal, Закон о кондоминиумах. Это общая информация, а не юридическая консультация: документы по вашей сделке проверяет лицензированный юрист в Таиланде.

ВажноЕсли продавец присылает только лицевую сторону чанота, попросите оборот и всё равно сверьте его в земельном офисе. Обременения записаны именно там.